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보상가 놓고 주민 재개발 ‘찬ㆍ반’ 갈등
<포커스> 하남 C구역(덕풍동) 재개발 반대 핵심쟁점 정리
‘덕풍전통시장’ 맞은편 지하철 인접 노른자위 사업성 논란
경기도민뉴스 ㅣ 기사입력  2016/09/01 [07:20]
[하남/경기도민뉴스] 김영수 기자 = 하남 C구역(덕풍동) 재개발과 관련, 지역주민들이 둘로 의견이 나뉘어 분열 양상을 보이고 있다. 하남 C구역 재개발은 주민 75%의 찬동을 받아 조합설립을 했지만, 최근 △사업성이 낮다 △주민보상가가 시세에 못 미친다 △재개발 이후 원주민 재입주(재정착)율이 낮다 등의 이유로 재개발반대 대책위원회(이하 반대위)가 구성, 조합측과 대립하고 있다.

하남C구역 주택재개발 정비사업은 2010년 9월 구역 지정, 2012년 12월말 조합 설립, 2015년 4월 건축심의, 2016년 4월 사업승인을 받아 조만간 본격적인 분양을 앞두고 있다.

<경기도민뉴스>는 조합, 반대위, 하남시청 등으로부터 자료를 받아 재개발에 대한 쟁점을 정리했다. 이중 조합측은 ‘어떤 해명을 해도 반대측에서 꼬투리를 잡기 때문에 공식적인 대응을 하지 않겠다’는 입장을 밝혀왔다. 용어 중 ‘보상가’는 정확하게는 ‘조합원 부담액’이지만 이해의 편의를 위해 보상가라는 표현을 사용한다.
 
쟁점1=보상가는 과연 얼마?
반대위, 평당 보상가 1500만원이면 재개발 반대 안 해
재개발의 핵심 쟁점 중의 하나인 보상가에 대해 반대위는 평당 750만~960만원으로 추정하고 있다. 반대위는 조합이 2010년과 2016년 기준 재개발대상 340명에 대한 감정평가금액을 1240억원으로 추산한 것을 근거로 삼고 있다.

조합측의 감정평가 1240억원은 하남 C구역 340명의 개별 토지면적에 관한 2016년 토지개별공시지가(1050억원)에 건물가격을 합산한 것이라는 게 반대위의 주장이다.
이에 관해 조합측은 감정평가가 곧 나올 것이라는 입장만 밝혔다.

▲ 하남 덕풍전통시장 맞은편 하남 C구역 재개발 조감도. 조합측과 반대위 주민들이 사업성과 보상가를 놓고 갈등을 벌이고 있다.     © 경기도민뉴스



하남시청은 관련법에 따라 ‘개발 전+개발 후’를 합산해 가중치 등을 부여해 보상가격이 정해질 것이라고 설명했다. 이 경우 합산액을 단순하게 2로 나누지는 않으므로, 가중치 적용이 작을 경우 보상가는 낮아질 수밖에 없다.

재개발업체에서는 보상가는 분양가와 같거나 비슷한 수준이 일반적이라고 보고 있다. 하남시의 아파트 평당 분양가격은 대체적으로 1450만원이다.

반대위 소속 주민들은 보상가가 1500만원이라면 조합설립에 반대하지 않는다는 입장으로 보이고 있다.

이와 관련, 조합측과 하남시청은 감정평가가 마무리 되지 않은 상황이므로 아직 정확한 보상가액은 정해지지 않은 상황이므로, 반대위의 주장은 근거가 없는 것이라고 주장하고 있다. 특히 조합측은 반대를 위한 반대라고 평가하고 있다.

이와 관련, 하남시의회는 여섯차례에 걸쳐 주민간담회를 실시, 주민의견을 수렴했지만, 찬반이 갈려 섣부른 결론을 도출하지 못하고 있는 상황이다.

쟁점2=매몰비용은 누가 부담 하나?
반대위, 상가 20억원 부담하면 일반조합원 부담은 1000만원 이하
지금까지 사업을 진행하면서 사용한 각종 경비를 매몰비용이라고 하는데, 조합측은 100억원, 반대위측은 50억원으로 보고 있다.

재개발을 중단하면 매몰비용을 물어내야하는데, 그때 누가 물어낼 것인가 하는 것이 쟁점 중의 하나다.
반대위는 직권해제인지, 조합해산 등의 방법인지에 따라 구체적인 금액은 차이가 있지만, 관리처분 총회 통과 전에 직권해제든 조합해산이든 이뤄지면 매몰비용에 대한 책임은 연대보증한 조합임원에게만 있다고 설명한다.

이와 관련, 반대위는 건설사가 매몰비용에 대해 일반 조합원에게 가압류 등 소송을 제기했지만, 상당 수 건설사가 패소하거나 중간에 소송을 취하했다고 덧붙였다.

▲ 반대위 주민들은 삭발을 하며 재개발 반대를 외치고 있다.     © 경기도민뉴스


반대위는 일단 5월쯤 조합장이 매몰비용이 50억~60억원이라고 발언했다가, 차후 80억~90억원 이상이라고 말을 바꾼 것에 의문을 품고 있다.

반대위는 매몰비용 50억원에 대해서는 도로에 접한 10여개 대형 상가가 20억원을 부담하고, 조합임원이 1인당 5000만원씩 4억~5억원을 마련하면, 나머지 25억원은 조합원 320명이 1인당 1000만원 정도만 충당하면 될 것으로 추산하고 있다.

직권해제를 하면, 경기도와 하남시가 매몰비용을 지원할 수도 있다. 매몰비용 지원은 ‘심의위원회’를 통과하면 된다. 매몰비용 지원에 대한 상한액은 없고, 심의위원회에서 정한 금액을 경기도(70%)와 하남시(30%)가 지원한다. 따라서 심의위원회에서 얼마를 지원할지는 알 수 없다.
 
만약 매몰비용의 절반(조합 주장=100억원, 반대위 주장=50억원)을 경기도와 하남시가 지원하기로 했다면, 나머지 금액은 주민(조합원)들이 부담해야 한다.

쟁점3=직권해제 가능한가?
조합설립 75%ㆍ재개발 중단 33.5%…하남시 고민만 깊어져
조합 설립은 이미 완료한 상태이고, 사업도 본 궤도에 오른 만큼, 반대위가 하남시에 요구한 직권 해제신청(재개발 중단)을 하남시청이 선뜻 받아들이기는 쉽지 않다. 이는 절차가 너무 많이 진행됐고, 조합원 75%의 동의를 얻어 설립한 조합을 반대주민 33.5%의 의견을 받아들여 재개발 중단이라는 직권해제를 내리는 것에 대한 부담도 있다.

반대위는 앞서 7월22일 정비구역 해제 요청서(재개발 중단)를 하남시에 접수하고, 이어 8월11일 삭발 반대집회를 열었다.

이와 관련, 하남시는 일단 해제 검토 요건을 충족하는지에 대해 자료조사와 전산조회를 실시하기로 했다.
해제 검토는 하남시평가위원회 → 실무위원회(외부전문가) → 주민투표 실시 → 하남시도시계획위원회의 심의절차를 모두 거쳐야 한다.

이 경우, 이미 적법 절차(반대위는 거짓이 많다고 주장한다)에 의해 진행된 사업을 단지 주민들이 반대(33.5%)한다는 이유로 중단하기 위해서는 명확한 논리와 근거가 있어야 한다.

주민투표를 통과해도, 최종적으로 도시계획위원회에서 지구지정을 해제(재개발 중단)해야 하고, 일단 해제하면 차후 재개발 압력이 거세져도 재개발을 하지 못하게 될 가능성도 높다.

주민 75%의 동의를 받아 설립한 조합을 주민 33.5%가 반대하는 상황에서, 막상 결정을 내려야만 하는 하남시는 이래저래 고민이 깊다.

쟁점4=사업성이 낮다는 반대위 주장의 근거는?
다른 지역 재개발조합과 비교할 때 사업비 터무니없이 높아
반대위 주장의 핵심 중 하나인 사업성이 낮다는 것은 결국, 원주민은 집만 빼앗기는 셈이 된다는 것을 의미한다.

▲ 일부 주민들의 반대에 대해 조합측은 ‘꼬투리잡기’라며 철저한 무대응으로 일관하고 있다.     © 경기도민뉴스

하남시청에서 선정한 외부회계감사기관의 회계감사보고서는 2013년 1월1일(조합설립)~ 2016년 3월31일(사업시행인가) 조합이 사용한 비용과 채무를 73억원으로 밝히고 있다. 이와는 별도로 조합측이 시공사와 맺은 ‘계약 해지할 경우 연 15%의 이자를 지급한다’는 금전소비대차 계약을 포함하면, 매몰비용은 100억원에 달한다.

문제는 이같은 회계감사자료 자체를 반대위가 신뢰하고 있지 않다는 것이다. 반대위는 서울 신길12조합의 용역 단가와 비교하면 하남 C구역 재개발 조합이 계약한 대부분의 업체 단가가 2~3배 비싸고, 그에 따른 차액 총액만 10억~20억원에 이른다고 주장하고 있다.

또 관리처분 총회 통과 후 계약해도 시간적 여유가 있는 용역들을 조합이 미리 계약하고, 계약금도 일부 지급한 것 등에 대해서도 불신하고 있다.

재개발 반대 주민이 원하는 주변지역 거래 시세 보상(평당 1500만원 안팎)을 위해서는 조합측이 300억~400억원의 사업비를 추가로 마련해야 한다. 해결방안은 일반 분양가를 평당 1450만원에서 1800만원으로 올려, 분양 완판하거나 현재 추정하고 있는 총 사업비 2450억원을 2100억원 이하로 줄여야 한다.

결국 반대위는 사업추진 과정에서 조합장의 말 바꾸기, 각종 경비의 불투명성 등이 사업비용을 높인 만큼, 사업성이 떨어질 수 밖에 없고, 그 부담은 낮은 보상가로 조합원에게 전가하려 한다고 보고 있다.

올 7월 인천시 남구 주안4구역 재개발을 둘러싼 주민갈등도 보상가에 대한 인식의 차이로 발생했다. 주안4동 일대 9만8700㎡(2만9000평)에 1900세대 아파트를 짓는 이 사업에 대해 평당 350만~400만원의 감정평가는 주변시세의 절반 수준이라는 것이 재개발 반대주민의 주장이다.
기사입력: 2016/09/01 [07:20]  최종편집: ⓒ 경기도민뉴스
 
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c 16/09/02 [06:46]
사업성이없는 재개발 보상가도 터무니없고 밀어내기식 재개발 우린할수없기에 재개발을반대합니다 수정 삭제
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